Neue Entscheidungen zur Drei-Objekt-Grenze

Beim Verkauf von Immobilien ist die Abgrenzung zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblichem Grundstückshandel nicht im Gesetz definiert, sondern stützt sich auf die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs. Zwei neue Urteile machen es Immobilienbesitzern ebenso wie Steuerexperten wieder einmal ein bisschen schwerer, die Grenze klar zu erkennen.

Zur Erinnerung: Sobald ein gewerblicher Grundstückshandel festgestellt wird, unterliegen die Einkünfte aus den Immobiliengeschäften unabhängig vom Ablauf der Spekulationsfrist in jedem Fall der Einkommensteuer sowie der Gewerbesteuer. Daher hat der Bundesfinanzhof die Drei-Objekt-Grenze definiert, nach der ein gewerblicher Grundstückshandel dann vorliegt, wenn innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft werden, deren Kauf, Herstellung oder Modernisierung ebenfalls nicht länger als fünf Jahre zurück liegt.

Weil aber keine klare gesetzliche Regelung existiert, ist die aus der Rechtsprechung entwickelte Drei-Objekt-Grenze nur eine Daumenregel: Der Bundesfinanzhof hat auch schon beim Verkauf von nicht mehr als drei Objekten im Einzelfall gewerblichen Grundstückshandel angenommen, und ebenso, wenn die 5-Jahres-Frist bereits überschritten war.

Als sei das Leben noch nicht kompliziert genug, hat der Bundesfinanzhof die Steuerwelt mit Urteilen zu zwei neuen Fallkonstellationen beglückt. Im ersten Fall, in dem die Drei-Objekt-Grenze eigentlich eingehalten wurde, sieht der Bundesfinanzhof dennoch einen gewerblichen Grundstückshandel. In diesem Fall hat die Klägerin nämlich ein einzelnes Objekt zwei Monate nach Ablauf der 5-Jahres-Frist verkauft, das aber gleichzeitig mit dem Kaufvertrag per Teilungserklärung in 25 separate Einheiten aufgeteilt wurde.

Der zweite Fall legt noch eher eine Überschreitung der Drei-Objekt-Grenze nahe, doch der Bundesfinanzhof meint, dass kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, wenn ein ungeteiltes Grundstück mit fünf freistehenden Mehrfamilienhäusern verkauft wird. Trotz der fünf separaten Häuser gilt diese Immobilie wegen des einheitlichen Grundstücks als nur ein Objekt.

Tatsächlich hat der Bundesfinanzhof bereits früher entschieden, dass ein einheitliches Grundstück immer nur ein Objekt darstellt, unabhängig davon, wie viele Gebäude darauf gebaut werden. Doch auch hier ist wieder Vorsicht geboten, und zwar gleich in doppelter Hinsicht: Diese Regel gilt nicht für zusammengelegte Grundstücke. Man kann also nicht durch Vereinigung mehrerer Grundstücke oder allgemein mehrerer Immobilienanteile die Drei-Objekt-Grenze unterschreiten. Außerdem ist es nur eine Frage der Zeit, bis beim Bundesfinanzhof ein Fall landet, in dem auf einem Grundstück so viele Häuser stehen, dass der Bundesfinanzhof trotzdem einen gewerblichen Grundstückshandel feststellen wird. Das neue Urteil ist also erst einmal nur ein garantierter Freibrief für ungeteilte Grundstücke mit bis zu fünf Häusern.