Reform der Grundsteuer ab 2025

Im Frühjahr 2018 hat das Bundesverfassungsgericht die Grundsteuer in ihrer aktuellen Form als verfassungswidrig eingestuft und eine verfassungskonforme Neuregelung verlangt. Fast ein Jahr lang haben Bund und Länder darum gestritten, wie die vom Bundesverfassungsgericht geforderte Grundsteuerreform genau aussehen soll. Der Politik drohte dabei, die Zeit davon zu laufen, denn das Verfassungsgericht hatte für das Gesetzgebungsverfahren zur Grundsteuerreform eine Frist bis Ende 2019 gesetzt. Der Bundesfinanzminister hat seinen Vorschlag trotz aller Anstrengungen nicht durchsetzen können, weil sich vor allem Bayern mit Zähnen und Klauen gegen dessen Berechnungsansatz gewehrt hat.

Eine Einigung hat es am Ende trotzdem gegeben: Mit einer Änderung des Grundgesetzes wurde den Ländern die Möglichkeit gegeben, eigene Regeln für die Bemessungsgrundlage der Grundsteuer festzulegen. Entstehen einem Bundesland durch eine abweichende Regelung aber Steuermindereinnahmen, dürfen diese nicht im Länderfinanzausgleich berücksichtigt werden. Bayern will von der Möglichkeit einer Sonderregelung Gebrauch machen und die Größe des Grundstücks als entscheidenden Faktor für die Bemessung der Grundsteuer festlegen. Auch Sachsen hat bereits angekündigt, einen eigenen Weg gehen zu wollen.

Ab 2025 erheben die Kommunen die Grundsteuer dann nach den neuen Regeln - sei es nach dem Bundesmodell oder den abweichenden Regelungen im jeweiligen Bundesland. Die lange Vorlaufzeit ist notwendig, weil die Finanzämter Jahre brauchen, um für die rund 35 Millionen Immobilien in Deutschland alle notwendigen Daten für das neue Berechnungsmodell zusammenzutragen. Deswegen werden die Finanzämter viele Immobilienbesitzer und Käufer schon deutlich vor 2025 zur Abgabe einer Feststellungserklärung für die Bemessungsgrundlage der Grundsteuer auffordern.

Hinsichtlich der neuen Grundsteuerregelungen wurden im Vorfeld viele Vorschläge diskutiert, die unter Namen wie "Bodensteuer", "Äquivalenzmodell" oder "Kostenwertmodell" ins Rennen gingen. Das Urteil des Bundesverfassungsgerichts wäre also die ideale Gelegenheit gewesen, die Grundsteuer einfacher zu gestalten, den Verwaltungsaufwand zu minimieren und die finanzielle Belastung für die Bewohner vor allem in Großstädten mit besonders hohen Mieten zu reduzieren.

Die Regelungen, die jetzt im Gesetz stehen, erreichen jedoch keines dieser Ziele wirklich, weshalb zumindest die Steuerzahler in einzelnen Bundesländern noch auf eine Besserung der Lage durch einfachere Regelungen rechnen können. Für die große Mehrzahl der Bürger wird aber aller Voraussicht nach das Bundesmodell zur Anwendung kommen, dessen wesentliche Elemente so aussehen:

Wohnimmobilien: Das statistische Bundesamt ermittelt alle vier Jahre unter anderem Daten zur Wohnsituation der Bürger. Für jedes Bundesland werden daraus Durchschnittsmieten für verschiedene Gebäudetypen (Ein-/Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen) und Baujahreszeiträume abgeleitet. Bei Wohngrundstücken wird zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage an diese durchschnittlichen Nettokaltmieten angeknüpft. Die ursprünglich geplante Ermäßigung bei einer tatsächlichen Miete bis zu 30 % unter der Durchschnittsmiete ist nicht im endgültigen Gesetz enthalten. Stattdessen wird die Durchschnittsmiete in Abhängigkeit von der Mietniveaustufe nach dem Wohngeldgesetz, der die jeweilige Gemeinde zugeordnet ist, vermindert oder erhöht. Die Spannbreite reicht hier von einer Reduzierung der Durchschnittsmiete um 22,5 % für die Mietstufe 1 bis zu einer Erhöhung um 32,5 % in der Mietstufe 6. Die unterschiedlichen Miethöhen in verschiedenen Wohnlagen innerhalb einer Gemeinde bleiben aber unberücksichtigt. Der so ermittelte Rohertrag wird um nicht umlagefähige Betriebskosten reduziert, für die das Gesetz typisierte Prozentsätze vorsieht, die vom Gebäudetyp und dem Baujahr abhängen. Für öffentlich geförderten Wohnraum gibt es außerdem eine Ermäßigung der Steuermesszahl um 25 %. Der Bewertungsansatz mit diesem "vereinfachten Ertragswertverfahren" anhand der Durchschnittsmiete gilt für alle Wohnimmobilien, also sowohl für vermieteten Wohnraum als auch für selbst genutzte Immobilien.

Bodenrichtwerte: Ausgangspunkt für die Bewertung von Grund- und Boden sowohl unbebauter Grundstücke als auch des Bodenwertanteils bebauter Grundstücke sind die Bodenrichtwerte. Als unbebaut gelten Grundstücke, auf denen sich keine benutzbaren Gebäude befinden. Die Finanzverwaltung kann ergänzende Vorgaben zur Bestimmung der Größe der Bodenrichtwertzonen machen. Die Gutachterausschüsse können Bodenrichtwertzonen zu noch größeren Zonen (Lagen) zusammenfassen.

Gewerbeimmobilien: Anders als bei Wohngrundstücken werden für vermietete Geschäftsgrundstücke keine statistischen Daten erhoben, die für die Bewertung genutzt werden könnten. Daher kommt bei der Bewertung von Gewerbeimmobilien ein vereinfachtes Sachwertverfahren zur Anwendung. Dieses Verfahren berücksichtigt bei der Wertermittlung insbesondere die typischen Herstellungskosten für die jeweilige Gebäudeart und den Bodenrichtwert. Statt bisher 30 Angaben sind dann aber nur noch 8 Angaben erforderlich. Auch bei gemischt genutzten Grundstücken, die teils geschäftlich und teilweise zu Wohnzwecken genutzt werden, kommt das vereinfachte Sachwertverfahren zur Anwendung.

Land- und Forstwirtschaft: Bei der Bewertung von land- und forstwirtschaftlichem Grundbesitz (Grundsteuer A) bleibt es bei dem bisher praktizierten Verfahren. Diese Flächen wurden bereits in der Vergangenheit nach dem typisierten Ertragswert bewertet, der stets einen realitätsgerechten Wert aufweist. Das Verfahren wird nun weiter vereinfacht. Auf der anderen Seite unterliegen land- und forstwirtschaftliche Wohngebäude künftig nicht mehr nur in Ostdeutschland, sondern bundeseinheitlich der Grundsteuerregelung für Wohnimmobilien.

Baulandmobilisierung: Die Kommunen erhalten künftig die Möglichkeit, auf baureife, unbebaute Grundstücke einen eigenen Hebesatz (Grundsteuer C) zu erheben. In Kommunen, die von dieser Option Gebrauch machen, wird für solche Grundstücke somit künftig erheblich mehr Grundsteuer zu zahlen sein als bisher. Damit können die Gemeinden unter bestimmten Voraussetzungen einen Anreiz für den Bau neuer Wohnungen schaffen und Bodenspekulationen entgegenwirken. Hat sich eine Gemeinde für die Erhebung der Grundsteuer C entschieden, muss der Hebesatz für alle baureifen Grundstücke in der Gemeinde einheitlich und höher als der reguläre Hebesatz für die übrigen Grundstücke in der Gemeinde sein. Eine unterschiedliche Behandlung bestimmter baureifer Grundstücke innerhalb einer Gemeinde ist also ausgeschlossen.

Steuermesszahl: Für die Ermittlung der Bemessungsgrundlage der Grundsteuer wird der nach den unterschiedlichen Verfahren ermittelte Wert mit der Grundsteuermesszahl multipliziert. Bisher beträgt diese Steuermesszahl 0,35 %. Um aber einen drastischen Anstieg der Grundsteuer zu verhindern, werden die neuen, nun im Vergleich zu bisher deutlich höheren Grundstückswerte in einem zweiten Schritt durch die radikale Absenkung der Steuermesszahl korrigiert. Aktuell ist im Gesetz mit 0,34 ? eine Messzahl vorgesehen, die weniger als ein Zehntel des alten Wertes beträgt. Das Bundesfinanzministerium will in ein paar Jahren, wenn mehr Daten zur Neubewertung der Immobilien vorliegen, noch vor Inkrafttreten der neuen Grundsteuerfestsetzungen überprüfen, ob hier noch weiterer Anpassungsbedarf besteht.